האם קניית קרקע מופשרת לבנייה היא הפתרון?

בישראל של השנים האחרונות מתרחש שינוי מעניין: יותר ויותר משקיעים בוחרים להתרחק משוק הדירות המסורתי ומעדיפים להפנות משאבים לרכישת קרקע מופשרת שמיועדת לבנייה עתידית. התופעה הזו מצליחה להפתיע גם אנשי מקצוע ותיקים בענף, שכבר אינם יכולים להתייחס אליה כאל עניין שולי. עם זאת, עבור רבים האפשרות הזו עדיין מעוררת התלבטות לא קטנה, בשל חששות שונים המלווים את הכניסה לתחום. מתוך רצון להבין טוב יותר את הסיבות לחששות, בחנו לעומק את הנושא וגילינו גם את האמת שמסתתרת מאחורי אחד המיתוסים הנפוצים ביותר הקשורים בהשקעה בקרקע פרטית.

המגמה הנוכחית ברורה: יותר ויותר משקיעים מעדיפים להפנות את הונם לעבר קרקעות. לכך תרמו שני גורמים עיקריים. האחד הוא העלייה הדרמטית במחירי הדירות, שגרמה לשוק הדיור להיות כמעט בלתי נגיש עבור רבים, ולכן נוצר הצורך למצוא חלופות בתחום הנדל״ן, שממשיך להיחשב כהשקעה יציבה למדי. במקביל, חסמים שבעבר סגרו את הדלת בפני כניסה לשוק הקרקעות נחלשו בצורה משמעותית, מה שהעניק למשקיעים פיקחים יתרון. עם זאת, רבים עדיין מהססים להיכנס לתחום, בעיקר כאשר מדובר ברכישת קרקע מופשרת לצורכי בנייה בארץ ישראל. מכאן עולה השאלה המרכזית: עד כמה החשש הזה באמת מוצדק?

לרכוש רגע לפני הפשרה

משקיעים רבים הפונים לשוק הקרקעות עושים זאת מתוך כוונה למצות את מלוא הפוטנציאל הגלום בהן - לא רק להחזיק בקרקע פרטית, אלא גם לקדם עליה פרויקט בנייה לפני מכירתה. היתרון ברור, שכן עצם תהליך הבנייה מעלה באופן חד את שווי הקרקע והופך את המהלך לרווחי בהרבה.

עם זאת, הדרך לקבלת אישורי הפשרה רצופה מכשולים בירוקרטיים ולעיתים קרובות אינה מלווה בוודאות מוחלטת לגבי מועד הסיום. מצב זה יוצר חששות טבעיים בקרב משקיעים, גם לנוכח העובדה שמחירן של קרקעות חקלאיות שאינן זמינות עדיין לבנייה אטרקטיבי יותר. מה שלא רבים מודעים אליו הוא שניתוח נכון של נתונים תכנוניים יכול להצביע בסבירות גבוהה אילו קרקעות צפויות לעבור הפשרה בעתיד הנראה לעין.

לכן, מי ששוקל לרכוש קרקע מופשרת חייב להכיר היטב את ההבדלים בין קרקעות חקלאיות בשלבי תכנון שונים. ישנן קרקעות שמרחקן מהפשרה גדול מאוד, ולעומתן אחרות שכבר נכללות בתוכניות קיימות וממתינות רק לאישורים סופיים. ההבדל בין שני המצבים עשוי להיות דק, אך הוא מהווה נקודת הכרעה קריטית למשקיע.

השאלה המתבקשת היא מדוע לא לקנות ישירות קרקע מוכנה לבנייה. התשובה פשוטה: ברגע שקרקע מופשרת ומקבלת אישור מלא, מחירה מזנק באופן חד. לכן האסטרטגיה החכמה היא לזהות קרקע שנמצאת ממש לפני קבלת האישורים הסופיים, לרכוש אותה בזמן הנכון, וליהנות מההשבחה הצפויה בערכה. כל זה מתאפשר רק באמצעות מחקר יסודי ובחינת המידע התכנוני עוד בטרם קבלת ההחלטה על ההשקעה.

לראות את הפירות

איתור קרקע פרטית בעלת פוטנציאל אמיתי להשבחה אינו עניין פשוט, ולכן משקיעים רבים בוחרים להיעזר באנשי מקצוע כדי לאתר עסקאות שיכולות להשתלם בטווח הארוך. יחד עם זאת, לפני חתימה על חוזה כלשהו, חשוב לבחון היטב אם הקרקע שבחרתם מתאימה לצרכים שלכם.

אין די בשאלה האם מדובר בקרקע חקלאית, שכן זהו בדרך כלל סוג הקרקע שמחפשים מלכתחילה. מה שבאמת קובע הוא המצב התכנוני של אותה קרקע: אילו תוכניות כבר אושרו, מהו לוח הזמנים הצפוי להמשך ואילו שלבים עוד נדרשים לפני שהקרקע תהפוך זמינה לבנייה. תשובות לשאלות האלו יאפשרו לקבל החלטה שקולה יותר.

בשלב שבו קרקע מופשרת ונערכת עבורה תכנית מפורטת על ידי הוועדה המקומית, נקבעים בפירוט המבנים הצפויים, מערך הכבישים, התשתיות והחלוקה לשימושים שונים. זהו מסמך מחייב המאפשר להתחיל בתהליך קבלת היתרי הבנייה.

במקביל מתבצע הליך איחוד וחלוקה, אשר מגדיר כיצד יחולקו הזכויות בין בעלי הקרקעות. זהו השלב הקריטי שבו הקרקע מקבלת ערך ממשי, מה שמוביל לעלייה חדה בשוויה - וזו הנקודה שבה המשקיע רואה את פירות ההשבחה.

קרקע פרטית להשקעה - לבחור נכון

חשוב להבין כי חלק ניכר מהקרקעות בישראל מצוי בבעלות המדינה, ולכן מי שמחזיק בהן בפועל אינו בעלים מוחלט אלא חוכר לתקופה ארוכה. לצד זאת, קיימות גם קרקעות פרטיות הנמצאות בבעלות מלאה של יחידים או חברות נדל"ן, והן משווקות לעיתים חלקים מהן לטובת השקעות.

למרות ההזדמנות הכלכלית המשמעותית, משקיעים רבים עדיין נרתעים מהשוק הזה בשל החשש שהקרקע בה ירכשו מניות לעולם לא תהפוך זמינה לבנייה. מדובר בחשש לגיטימי, אך כזה שניתן לצמצם באמצעות בחינה מדויקת של הנתונים עוד בטרם הרכישה.

כדי לבחור נכון, יש לשאול שאלות מהותיות: מה מצבה התכנוני של הקרקע? אילו תוכניות תקפות חלות עליה? מהו מועד ההפשרה הצפוי? כאשר מדובר ברכישת קרקע מופשרת, חשוב להסתייע בחברה יזמית אמינה ובעלת ניסיון. שילוב של מחקר מעמיק וליווי מקצועי יכול לשפר בצורה ניכרת את סיכויי ההצלחה ולהפוך ב"ה את ההשקעה בנדל"ן הקרקעות למניבה לאורך זמן.