תמ"א 70 - הבשורה שהמשקיע הפרטי חיכה לה?

בתקופה זו, כאשר יוקר המחיה ומחירי הדיור ממשיכים להעסיק משפחות רבות ולהכביד על התקציב החודשי, יותר ויותר אנשים עוצרים לרגע ושואלים את עצמם שאלה פשוטה אך לא קלה: האם עדיין ניתן להשתלב בשוק הנדל״ן בלי להיכנס לסיכונים כבדים או להתחייבויות שאינן מתאימות לכל בית? בתוך החיפוש הזה מתחיל לעלות לשיח מושג תכנוני אחד, כזה שלא תמיד זוכה להסבר ברור, אך יש לו השפעה עמוקה על עתיד הקרקעות בארץ: תמ"א 70.

עבור הציבור הרחב, ובוודאי עבור המשקיע הפרטי, תמ"א 70 נשמעת לעיתים כעניין השייך לעולמות רחוקים של תכנון, ועדות ומסמכים, והשפה המקצועית מרתיעה רבים כבר בשלב הראשון. אך בפועל, זוהי תוכנית שמשפיעה כבר כעת על האופן שבו אזורים שלמים עתידים להתפתח בשנים הבאות, ועל ההזדמנויות הנוצרות סביבם עבור מי שמבקש להבין את השינוי מבעוד מועד. הבה ננסה להבין כיצד גם המשקיע הפשוט עשוי ליהנות מהפירות שתוכנית זו עשויה להניב בעתיד.

מה באמת עומד מאחורי תוכנית התמ"א

תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית העוסקת בעיצוב מחדש של אזורים הסמוכים למערכות תחבורה עתידיות, ובראשן קווי מטרו מתוכננים. בניגוד לתוכניות נקודתיות, תמ"א 70 פועלת בקנה מידה רחב, ומתייחסת לשכונות, לצירי תנועה ולמרחבים עירוניים שלמים.

המשמעות המעשית של תוכנית התמ"א היא שינוי תפיסת השימוש בקרקע. אזורים שנחשבו עד כה שקטים או בעלי צפיפות נמוכה, נכנסים למסלול תכנוני חדש. לאורך הצירים הללו, מתוכננת התחדשות שתשפיע על מגורים, תעסוקה ומסחר גם יחד.

עבור מי שמבקש להבין את התמונה הגדולה, תמ"א 70 אינה הבטחה, אלא סימון כיוון. היא מציבה תשתית תכנונית שממנה נגזרות החלטות עתידיות, ולעיתים גם זכויות בנייה חדשות, אך הדרך מהתוכנית אל המימוש בפועל עוד ארוכה ומורכבת.

זכויות בנייה והפער של המשקיע הפרטי

כאן נכנס מושג נוסף שמלווה את הדיון, והוא זכויות בנייה. מדובר בכלי תכנוני שמגדיר מה ניתן יהיה לבנות בעתיד על קרקע מסוימת, ובאיזה היקף. זכויות בנייה הן שמחברות בין הקרקע לבין הפוטנציאל העתידי שלה, אך הן אינן תמיד גלויות לעין.

בעבר, שוק הקרקעות וזכויות הבנייה היה סגור כמעט לחלוטין בפני הציבור הרחב. הוא דרש הון גבוה, היכרות עמוקה עם המערכת ויכולת להתמודד עם בירוקרטיה ממושכת. גם כיום, למרות השינויים, הפער בין ידע בסיסי לבין הבנה תכנונית מעמיקה נותר משמעותי.

המשקיע הפרטי עשוי לקרוא על תמ"א 70 ולהבין שיש כאן תהליך רחב, אך מתקשה לדעת היכן הדבר נוגע אליו בפועל. תוכניות משתנות, לוחות זמנים מתארכים, ולעיתים כוונה תכנונית אינה מתורגמת למימוש במשך שנים. ללא ליווי מתאים, קשה מאוד להעריך את התמונה המלאה - אך יש לכך פתרונות ברי קיימא, גם היום, עבור המשקיע הרואה-למרחוק.

בין תכנון, אחריות והסתכלות קדימה

מי שמתבונן בשוק הנדל״ן של השנים הקרובות מבין שהשאלה אינה רק היכן להשקיע, אלא כיצד לפעול נכון בתוך מערכת מורכבת. תוכנית התמ"א ממחישה עד כמה התכנון משפיע על המציאות, ועד כמה קשה לפעול לבד מול תהליכים רחבי היקף.

בשנים האחרונות, יותר גורמים מקצועיים פועלים לגשר על הפער הזה, ולהנגיש ידע תכנוני שהיה שמור בעבר למעטים. באמצעות מסגרות מסודרות וליווי מקצועי, ניתן להיחשף לשוק הקרקעות באופן שקול ואחראי יותר, מבלי להידרש לצלילה עצמאית לעולם שלם של מושגים ונהלים.

בסופו של דבר, תמ"א 70 מסמנת מגמה ולא קיצור דרך. היא מזמינה הסתכלות רחבה, סבלנות והבנה שתהליכים תכנוניים דורשים זמן והכוונה. עבור המשקיע הפרטי, זו הזדמנות לעצור, ללמוד, ולבחון כיצד ניתן להשתלב בשוק הקרקעות בדרך מחושבת, כזו שמביטה קדימה ומכירה בכך שיש מסלולים שלא נכון לצעוד בהם לבד.