יותר היתרים, פחות דחפורים: המכשול הפיננסי שמעכב את מהפכת ההתחדשות העירונית לקראת 2026

שנת 2025 מסתיימת עם נתון מעודד לכאורה בדו"חות התכנון והבנייה. עליה משמעותית במספר ההיתרים שניתנו לפרויקטים של התחדשות עירונית. הצורך הביטחוני במיגון (ממ"דים), יחד עם המחסור הכרוני בקרקעות פנויות במרכז הארץ, דחפו את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בקצב חסר תקדים.

אולם, סיור קצר בערים כמו רמת גן, גבעתיים, בת ים או תל אביב חושף מציאות מורכבת יותר. שלטים המבשרים על "כאן ייבנה בקרוב" נשארים תלויים חודשים ארוכים, והדחפורים מתעכבים. הפער בין הפוטנציאל התכנוני לבין הביצוע בשטח אינו נובע עוד רק מבירוקרטיה עירונית או מהתנגדויות דיירים, אלא מחסם משמעותי אחר. מחנק האשראי והקושי להעמיד את ההון העצמי הנדרש על ידי המערכת הבנקאית המסורתית.

"השמיכה הקצרה" של הבנקים והיזמים

פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים למורכבים פיננסית. בניגוד לבנייה על קרקע ריקה, כאן היזם נדרש להתמודד עם בעלי דירות קיימים, ערבויות חוק מכר מורכבות, ולוחות זמנים רגישים. הבנקים הגדולים, המוגבלים ברגולציה מחמירה (דרישות הלימות הון), נוטים לתעדף פרויקטי ענק של חברות נדל"ן ציבוריות, מה שמשאיר את היזמים הבינוניים והפרטיים, אלו שבונים את רוב הבניינים בערי המרכז בתחתית סדר העדיפויות.

הדרישה הבנקאית להון עצמי גבוה (לעתים עד 25%-30% מעלות הפרויקט) יוצרת מצב אבסורדי. יזם מנוסה, שמחזיק ביד היתר בנייה ודו"ח אפס המראה רווחיות מצוינת, לא יכול לעלות לקרקע כי כל ההון שלו מושקע כבר בפרויקטים אחרים או בשלבי רישוי.

המודל ההיברידי: מימון חכם משחרר חסמים

הוואקום שנוצר בשוק הנדל"ן הוביל לצמיחתו של סקטור מימון ייעודי ומתמחה. קרנות מימון וגופים חוץ-בנקאיים, המבינים את הניואנסים של התחדשות עירונית, מציעים כיום מודלים שמשנים את כללי המשחק.

הפתרון המרכזי שצובר תאוצה הוא השלמת הון עצמי או ליווי מלא (חוב בכיר) בתנאים גמישים. במקום שהיזם יגייס משקיעים חיצוניים וידלל את חלקו ברווחים בצורה אגרסיבית, הוא פונה לגופים המתמחים בתחום של מימון פרויקטים בנדל"ן, המעמידים לרשותו את האשראי הנדרש כנגד שעבוד זכויות הפרויקט. פתרונות אלו מאפשרים ליזמים להגיע לשיעורי מימון של עד 65% מעלויות הפרויקט, ובכך "לשחרר" את הפקק ולהתחיל בבנייה.

יתרה מכך, המימון החוץ-בנקאי המתקדם אינו פועל בחלל ריק. הגופים המובילים בתחום יצרו שיתופי פעולה אסטרטגיים עם חברות ביטוח גדולות. שיתוף פעולה זה קריטי בהתחדשות עירונית, שכן הוא מאפשר הנפקת פוליסות חוק מכר לדיירים וערבויות ביצוע. תנאי סף שבלעדיו אף דייר לא יחתום על הסכם פינוי.

לא לכל אחד: הפרמטרים למימון ב-2025

חשוב להדגיש כי הנכונות של גופי המימון להעמיד אשראי אינה בבחינת "כסף קל". מדובר בגופים מקצועיים המבצעים חיתום קפדני לא פחות מהבנקים, אך בפרמטרים שונים המותאמים ליזמות עסקית.

כדי לקבל ליווי פיננסי לפרויקט תמ"א או פינוי-בינוי, היזם נדרש לעמוד במספר קריטריונים מרכזיים:

1. בשלות סטטוטורית: המימון ניתן לרוב לאחר קבלת היתר בנייה או לכל הפחות החלטת ועדה בתוקף. הגופים המממנים מחפשים ודאות תכנונית.
2. רווחיות מוכחת: בסיס הבדיקה הוא "דו"ח אפס" (תקן 21) עדכני, המציג רווח יזמי מינימלי התואם את סיכוני הפרויקט ואת האזור הגיאוגרפי.
3. ניסיון ביצועי: המימון מיועד ליזמים בעלי "קבלות" כאלו שכבר השלימו ומסרו פרויקטים בעבר. הרקורד האישי של היזם הוא בטוחה חשובה לא פחות מהקרקע עצמה.
4. מיקום הפרויקט: הדגש הוא על אזורי ביקוש (גדרה-חדרה והערים הגדולות), בהם ודאות המכירה גבוהה וסיכון השוק נמוך יחסית.

מסלולים ייעודיים לטווח קצר ובינוני

אחד היתרונות הבולטים של המימון החוץ-בנקאי הוא ההתאמה ללוחות הזמנים של הפרויקט. בעוד שבנק עשוי לכבול את היזם למסגרות קשיחות, המימון האלטרנטיבי מציע פעמים רבות מח"מ (משך חיים ממוצע) קצר וממוקד לרוב עד שנתיים, עם אופציות להארכה עד 32 חודשים במקרה הצורך.

גמישות זו מאפשרת ליזם "לרוץ" עם הבנייה, למכור דירות בקצב שלו (ולא תחת לחץ תזרימי שיגרום לו להוריד מחירים), ולמחזר את החוב או לפרוע אותו עם קבלת התקבולים מהרוכשים.

סיכום: העתיד שייך ליזמים הזריזים

שוק הנדל"ן של 2026 צפוי להיות שוק של ביקושים כבושים שיתפרצו. עבור יזמי התחדשות עירונית, היכולת להגיב מהר ולהוציא פרויקטים לפועל תהיה ההבדל בין הצלחה לדשדוש. ההבנה כי הבנק הוא לא השחקן היחיד במגרש, וכי קיימים פתרונות מימון מתקדמים, מהירים ומותאמים אישית, היא כלי העבודה החשוב ביותר בארגז הכלים של היזם המודרני. כאשר משלבים הון עצמי מינימלי עם מינוף חכם וליווי מקצועי, גם פרויקטים שנראו תקועים יכולים להפוך במהירות לבניינים מאוכלסים.